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EnglishNombre un cambio de política relativamente menor que llevaría a un aumento de 9,5% del PIB para toda la nación. Si usted dijo, cambiar las políticas de zonificación y uso de la tierra, está en lo correcto. Bueno, al menos de acuerdo con un nuevo estudio de Chang-Tai Hsieh y Enrico Moretti.
De acuerdo con su estudio, gran parte del crecimiento podría ser creado por armonizar las leyes de uso del suelo en San Francisco, San José y Nueva York, con las del promedio de ciudades estadounidenses.
Brink Lindsey un académico del Instituto Cato, en su último libro, argumenta que la reforma política del uso del suelo es uno de los pocos temas de política pública, donde los académicos están de acuerdo, en términos generales, en que el cambio generaría un notable crecimiento.
Ahora, incluso uno de los defensores más elocuentes de las leyes de zonificación, el profesor William Fischel, de la Universidad de Dartmouth, se ha unido al coro, al menos en cierta medida.
El próximo libro de Fischel, ¡Reglamento de zonificación! La economía en la regulación del uso de la tierra, es una de las piezas académicas más importante en años, relacionada con cómo el Gobierno regula la tierra. El autor es uno de los economistas más comprometidos en el estudio de este importante campo, y brinda ideas que muy pocos podrían ofrecer.
Fischel es único, no solo porque pasó décadas estudiando y enseñando zonaficiación, y otras normas relacionadas, como académico, sino también porque fue parte de una junta de zonificación en un pueblo típico de Estados Unidos, durante una década. Esta experiencia de académico y practicante, particularmente lo hacen estar en sintonía con el por qué de que los ciudadanos amen estas leyes, con tanta pasión.
Aquellos que dudan de esta declaración, deben notar que cuando algunos tribunales estatales derribaron los esquemas de zonificación, como en Nueva Jersey, los votantes se trasladaron de forma abrumadora a cambiar la Constitución para permitirlo. Desde las primeras leyes integrales de zonificación hasta la adopción casi universal se tardó poco más de una década.
Entonces, tenemos una paradoja: la regulación es claramente excesiva, pero la zonificación es una de las políticas públicas más populares. ¿Cómo puede ser?
Para dirigirnos a esto, el libro se sumerge enteramente en la historia de la zonificación, desde las primeras leyes hasta hoy día. Fischel analiza los casos que sentaron precedentes legales, para políticas que aún hoy continúan vigentes. Fue tan lejos que incluyó mapas de las ciudades de los famosos casos Euclid vs. Ambler, y Nectow vs. Cambridge.
Persuasivamente argumenta que la zonificación se originó como una institución de “abajo hacia arriba”, con el apoyo de los residentes de la ciudad, que trataron de impedir la industria y el comercio en los barrios residenciales. Este enfoque de “buena administración” busca minimizar las quejas de molestia por la separación de usos de la propiedad.
Esta “época de oro” de la zonificación básica, de uso separado, parecía funcionar para cumplir deseos populares entre los votantes, pero no trató de sofocar el crecimiento por sí misma.
Sin embargo, las cosas cambiaron en la década de los 70, dado que una serie de fuerzas convergieron para condenar el modelo de “buena administración” de la zonificación. En primer lugar, el aumento de la revisión ambiental federal dio a los activistas anti crecimiento una nueva herramienta para amenazar los proyectos de desarrollo.
La elevada inflación del período, impulsó cada vez más la sensibilidad del valor de las casas, dando lugar a que los llamados homevoters (dueños de casa que votan), traten de obstaculizar el desarrollo. Estaas personas tienen todos los incentivos para estar activos en el gobierno local, a diferencia de los inquilinos, que tienen pocos incentivos para luchar por los nuevos proyectos que puedan o no afectar el alquiler que pagan.
En Estados Unidos, el gobierno local está dominado por los intereses de los propietarios; uno simplemente tiene que estar en una reunión local de zonificación para entender la pasión que estos votantes tienen. Cuando su dinero está directamente en la línea, la gente se aparece para defender sus intereses. Mientras Fischel habla en apoyo de la “buena administración” de la zonificación, él claramente piensa que la dinámica política ha roto la regulación sensata, dejando fuera de las ciudades a muchos de los que les gustaría vivir allí.
Esto hace que la regulación de uso de suelo sea especial. Una buena política debe esforzarse por ser “neutral”. Es decir, los gobiernos locales no deben tratar de enriquecer los a residentes actuales, a costa de los posibles residentes. Sin embargo, el poder político de los votantes con viviendas es casi imposible de romper. Fischel hasta ofrece algunos remedios para detener la ola anti densidad, lo que ayudaría de diversas maneras.
Él argumenta que la parte más importante de esto es hacer de la propiedad de casas una “parte menos importante de las carteras financieras de los votantes”, y para dejar de darle herramientas a terceros para que vengan a intervenir en las decisiones locales de zonificación. De las propuestas que ofrece, la mejor solución y más simple es la derogación de la deducción del impuesto sobre los intereses de la casa hipotecada. Esto ayudaría a corregir los problemas de la economía política de uso de la tierra, incluso si la política tributaria es técnicamente mala.
Muchos defensores del libre mercado están en contra de la zonificación, por el disgusto del control parcial que tiene la comunidad sobre la casa de uno. Soy, sin duda, uno de ellos. Fischel admite que la zonificación hace precisamente eso de la página 138 del libro: “[La ley nacional de zonificación norma] el poder a delegados de la municipalidad, de controlar prácticamente todos los aspectos del desarrollo privado… [La larga lista de características de la propiedad] son, sin reserva, todas sujetas a control de la comunidad”.
Fischel deja en claro que, contrariamente a la creencia popular y la lógica básica, las leyes de zonificación son una institución de abajo hacia arriba, que viene de los deseos de los votantes promedio. Abordan miedos comunes de la contaminante industria y el bullicioso comercio en las zonas residenciales. Sin embargo, con el auge del votante con casa, han ido claramente demasiado lejos, por lo menos en las grandes ciudades.
Como el estudio ya mencionado de Lindsey deja claro, el consenso político se ha puesto en contra de las leyes de zonificación. La reforma no solo es necesaria, sino imprescindible. Cuando uno de los grandes defensores de la nación aboga por la reforma de zonificación, el tiempo para cambiar la política claramente ha llegado.
El libro de Fischel es la obra magna, de una vida estudiando las leyes de zonificación, y requiere la lectura de cualquier persona que busca reformar la manera en que nuestra nación regula la propiedad privada.
