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Los planificadores urbanos regularmente se refieren a ellos mismos como trabajadores. Ellos buscan “construir” comunidades y “hacer” lugares. Hacen referencia a su mecanismo regulatorio como una “caja de herramientas” y cada regla es un “instrumento”. Ahora, una de estas herramientas reguladas, la más contundente conocida como “zona de inclusión”, está siendo retada por la Corte Suprema.
La semana pasada, Pacific Legal Foundation (PLF) anunció que apelarán en la Corte Suprema de California bajo la decisión de California Building Industry Association v. City of San Jose, el cual encuentra la zona de inclusión de San José legal. La prensa de PLF explicó de manera concisa la regulación legal:
“La ordenanza de San José requiere el desarrollo de 20 casas o más para dedicar 15% a los compradores designados en cada ciudad a mercados de precios bajos. Además, el comprador debe pagar una tasa, establecida por la ciudad, de US$122 mil por cada unidad que será, por otro lado, dedicada al programa de zona de inclusión”.
La PLF argumenta que esta regla es una toma inconstitucional de la propiedad privada, para pagar un programa público de viviendas económicas que debería estar financiado mediante los impuestos, en lugar del pago de los promotores. La organización ha peleado de forma grandiosa y ha ganado otros casos de este estilo: Nollan v. California Coastal Commission y Koontz v. St. Johns River Water Management District. Sin embargo, mientras que Nollan y Koontz fueron importantes, tuvieron que ver con regulaciones con menos impacto económico que las reglas de la zona de inclusión.
Primero es el simple hecho de que la ley en cuestión tiene un verdadero impacto en el incremento económico estatal. Este año se presentaron investigaciones que demostraron que el descenso de las reglas territoriales promedio en San José, San Francisco y Nueva York deberán incrementar el crecimiento económico nacional 9,7%.
Debido a que la zona de inclusión es una de las regulaciones territoriales más importantes en San José, terminar el programa solo agregaría de forma razonable unas décimas al porcentaje del crecimiento nacional. No dicen nada acerca de los efectos de ponerle fin al proyecto en otras partes. Existen aproximadamente 170 ciudades con leyes similares que pueden ser afectadas si se comprueba que estas regulaciones son ilegales.
Además, la zona de inclusión tiene mayor impacto en las principales ciudades, que Nollan y Koontz. El anterior aplicó a los códigos de construcción costeros, que son una parte más larga del régimen de la regulación territorial, en sitios de pequeñas ciudades vacacionales costeras. Importa en las ciudades, pero son una diminuta parte de la ecuación total.
Koontz incluyó la preservación del terreno húmedo, un tema prominente en las nuevas áreas que se están construyendo, en lugar del desarrollo de relleno típico que aumentan el costo de las zonas de inclusión. Grandes ciudades tienen, en general, altos salarios, productividad y, como un nuevo papel de Glaeser, Ponzetto y Zou notes, atraen trabajadores más calificados.
Nollan y Koontz ayudaron a racionalizar la regulación territorial. Sin embargo, ponerle fin a la zona de inclusión tendría un mayor impacto.
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El daño de la zona de inclusión es bastante transparente. Los desarrolladores son forzados a reservar un porcentaje de sus unidades para el programa de viviendas económicas dirigidas por la ciudad. En Washington, DC, la esperan para tener acceso a una unidad a un precio menor al del mercado. Mientras que los planeadores mantienen los proyectos como una forma de crear viviendas baratas, ellos no crean de manera fiable suficientes unidades para un alojamiento de accesibilidad financiera en conjunto.
Las políticas aumentan el costo del desarrollo general para las nuevas tasas de mercados de viviendas, reduciendo construcciones y con ello el suministro del alojamiento a largo plazo. Si el objetivo es hacer ciudades más asequibles, es falso decir que es exitoso cualquier programa que haga esperar décadas a las personas, por ayuda.
El hecho es que la orden y los mandatos de control no hacen que en algunas ciudades se pueda vivir más barato a largo plazo. Ellos pueden crear algunos alojamientos más económicos para quienes estén dispuesto o disponibles a esperar mucho tiempo. Esto es un punto indiscutible. La zona de inclusión es simplemente una complicada y opaca versión del control de renta que los economistas entienden para hacer alojamientos menos económicos, a largo plazo.
Las zonas de inclusión es un complicado intento para dirigirse a un problema más complejo de accesibilidad financiera en las ciudades de Estados Unidos. Las ciudades serían mucho mejor si desecharan estos programas de micro dirección y emitieran un subsidios de rentas o vales para subsidiarlas.
Esto es una opción que ellos podrían hacer por su cuenta, y sería también una política inteligente y sabia. Si California Building Industry Association v. City of San Jose finalizan la zona de inclusión en los próximos cinco años, no tendrían opción.
